UNDERHÅLLSPLAN ÅR 2020 Rickebygaragen samfällighetsförening
Rickebygaragen samfälighetsförening bildades i samband med att området bebyggdes 1976 och finns registrerad sedan 1977. I mitten av 90-talet valde dåvarande styrelse att driva samfällighetsföreningen som en ekonomisk förening. Åren gick och på det sätt som samfällighetsföreningen då drevs omöjliggjordes sparande i någon högre grad. 2017 renoverades garagen delvis och behovet av ekonomiska medel var stort. I den vevan upptäcktes det att vi inte var en samfällighetsförening utan en ekonomisk förening, vårt namn till trots. På årsstämman togs ett beslut att återgå till samfällighetsdriften då renoveringsbehov finns och med de krav som ställs på en samfällighetsförening idag så kan vi lättare planera och spara för kommande renoveringar. Vi är sedan januari 2018 åter en samfällighetsförening och detta är vår första underhållsplan. Det är ett krav att varje samfällighetsförening ska upprätta en underhållsplan och att en fond finns för det underhållet. Oftast använder man sig av två fonder; underhållsfond (för löpande underhåll) och förnyelsefond (för större renoveringar). Vi kommer att ha kvar våra två bankkonton, det som vi idag kallar för buffertkonto döps om till förnyelsefond, det vanliga kontot där årsavgiften betalas in kallas för underhållsfond. Underhållsplanen ska ge underlag för hur mycket som bör avsättas till respektive fond.
Att göra en underhållsplan/uppdatera en befintlig underhållsplan ska göras varje år, till årsstämman, där förslag till budget som finns utifrån underhållsplanen, ska fastställas. Det är med andra ord ett dokument som årligen revideras.
Underhållsplanen omfattar samfällighetsföreningens gemensamhetsanläggning såsom parkeringsanläggning, serviceledningar för vatten och avlopp, yttre belysningsanläggning och förbindelseleder.
ANLÄGGNING/GARAGE
Samfällighetsföreningen förfogar över 18 p- platser med uttag för elektrisk motorvärmare 18 ampere säkringar.
Garaget är delvis renoverat oktober 2017:
-bytt plåttak modell RP profil
April 2014 bytt garageportar vikport titanbehandlad magnesium.
Man har riktat upp en kortside vägg första längan till höger från vändplan. Bytt panel på kortsidans väggar mot vändplan. All panel utsida målad med falu rödfärg. Vissa panel utbytta även långsidor.
Belysning utsida bytt, bytt kabel mellan armatur och dosa. Bytt lampor till ledbelysning. Insida el är oförändrad och kommer att behöva renoveras på längre sikt.
Medlemmarna har målat de stolpar som bygger garageportarna, samtliga yttre par i bägge garagen och även flertalet inre, med syfte att förlänga hållbarhet och minska rostskador under 2019.
YTTRE ALLMÄNNA YTOR:
Samfälligheten ansvarar för parkeringen samt ytan mellan garagen. Den består av asfalt. Vi har även två belysningsstolpar på parkeringen. Själva vändplan och vägen upp är kommunens ansvar.
Vi ansvarar för vår lilla väg upp mellan husen, består av asfalt, samt vändplan längst in.
Belysningsarmarturer är uppsatta på väggarna till de deltagande fastigheternas förråd.
Samfällighetsföreningen ansvarar för rör: från tomtgräns hela gatan ned till vändplan där kommunens ligger. Rören innehåller ledningar för kallvatten spillvatten och dagvatten. Är anslutna till det kommunala ledningsnätet.
Hängrännor med stuprör på radhusens framsidor och baksidor. Som vi tolkar det så ansvarar föreningen för dagvattenledning ut från hängrännor mellan tomtgräns och kommunens gräns.
UNDERHÅLL/LÖPANDE AKTIVITET
Dagvattenbrunnar/avlopp
-kontroll av dagvattenbrunnar sker årligen på städdag
-slamsugning av dagvattenbrunnar ska ske var 5e år, medel tas ur budget.
-rensning och spolning av avloppssystem skall ske var 10e år, medel till detta tas ur fonden.
-kontroll och rensning av hängrännor
Asfalt parkering/väg
Årligen genomgås asfalteringsbehov och åtgärdas, medel tas ur budget. Planen är att asfaltera om alla ytor om 10 år.
Garage
På städdag görs en årlig inspektion där följande kontrolleras:
Inspektion av allmänna ytor, portar, fjädrar och upphängning samt att portens utsida är ren. Styrskenor smörjes med tunt lager fett vid behov. Låsets rörliga delar smörjes med tunt lager fett vid behov. Balansfjädrarna kan behöva spännas så att porten står stadigt i öppet läge. Elanläggning i garage inspekterasex kontakter, krympning av isolering mm. Om ev beväxning i kant mellan garage och yttre asfalt förkommer; ta bort det för att undvika frostskador av asfalt.
Andra extraordinära åtgärder vid behov.
Övrigt
Förväntad livslängd på olika material;
Rör/ledningar; 40 år
VA-ledningar: 30 år
Värmemängdsmätare: 15 år
Värmekulvert: 30 år
Elkablar; 30 år
Exteriörbelysning; 20 år
Mark/asfalt; 25 år
Linjemarkering; 8 år
Grus; 8 år
Brunnar, slamsugning; 2 år
Träplank målning; 8 år
Byggnad plåttak; 40 år
Stuprör hängrännor; 25 år
Målning; 10 år
***
2017 tog vi beslut att höja avgiften till förnyelsefondkontot (fd buffertkontot) med start från 2018. Detta gör att vi idag har 90 000 kronor på det kontot. Årligen har vi 45 000 kr som vi sparar till kommande renoveringar/förnyelser. Pengarna för 2020/2021 budgeterar vi enligt nedanstående.
Styrelsen visar härmed vad vi finner prioriterat att spara och planera för. Om något akut händer som gör att ekonomiska medel måste omprioriteras så får detta ske akut och redovisas då fortlöpande samt vid nästa årsstämma. De budgeterade summorna är reserverade utifrån vår prognos, de är inte låsta på något annat sätt.
Under året 2019/2020 så har inget akut inträffat utan allt budgeterat sparande har följt budget. Tvärtom så har vi tack vare låga snöröjningskostnader pga mild vinter kunnat lägga över 10 000 kr från underhållskontot till förnyelsekontot och föreslår en extra sparinsättning på + 10 000 kr till väg asfalt. Dvs totalt 40 000 kr sparande på väg i år.
Anläggning/garage Planerat underhåll/renovering Budget 2020/2021
Plåttak Bytt oktober 2017 ny 2058 0 kr
Garageportar Bytt april 2014 ny 2054 0 kr
Träpanel/vägg Kortsida 2017 ny 2038
Långsida 2020-2028 1500 kr
Målning av panel 2028 0 kr
Utsida belysning Bytt 2017 Ny 2047 0 kr
Utsida belysning väg Nya ledlampor 2017 0 kr
Insida el garage 0-10 år; 2028 10 000 kr
Väg asfalt 0-10 år;2028 30 000 kr
Parkering asfalt 0-20 år; 2038 0 kr
Rör vatten/avlopp 0-10 år; 2028 3000 kr
Slamsugning brunnar 5 år; 2024 500 kr
***
ANLÄGGNING/GARAGE PLANERAT UNDERHÅLL/RENOVERING BUDGET 2020
Plåttak byggt okt-2017 Beräknad livslängd 40 år 0 kr
Garageportar bytt april 2014, titanbehandlad magnesium livslängd 30 år 0 kr
Träpanel/väggar kortsida väggar bytt 2017 Beräknad livslängd 10-15 år dvs 2032 0 kr
Långsida väggar ej renoverat Planerad renovering 0- 5 år dvs 2022 1500 kr
Målning av plank Beräknad livslängd 10 år dvs 2028 0 kr
Utsida belysning bytt 2017 Beräknad livslängd 20-30 år dvs 2037-2047 0 kr
Insida belysning/armatur/motorvärmaruttag Sannolikt från 1976, beräknad livslängd 20-30 år dvs beräknad renovering 0-10 år 2027 10 000 kr
Årligen görs en genomgång av renoveringsbehov / inspektion på städdagen där följande kontrolleras;
-inspektion av ytor, portar, fjädrar och upphängning
-Styrskenor smörjes med ett tunt lager fett vid behov. Balansfjädrar ses över och spänns eventuellt.
-Inspektion av elanläggningen.
-Kontroll av ev beväxning i garaget och åtgärdas för undvika frostskador asfalt.
YTTRE ALLMÄNNA YTOR PLANERAT UNDERHÅLL/RENOVERING BUDGET 2018
Asfalt parkering Löpande underhåll årligen samt planerad renovering med ny asfaltering om 10 år; 2028 300 000 kr/ 10 år
Löpande lagning varje år; 2000 kr
Asfalt väg som ovanstående Beräknad livslängd asfalt; 25 år 30 000 kr
Belysningsarmatur väg Nya ledlampor 2017, elkablar från 1976 Beräknad livslängd elkablar 30 år 0 kr
Belysningsstolpar parkering 2 st. Hur gamla? Beräknad livslängd 20-30 år 0 kr
Rör; vatten/avlopp/spillvatten/dagvatten
Från tomtgräns till vändplan. Från 1976? Beräknad livslängd 30-40 år, 2016 var det 40 år. Löpande underhåll var 10e år med rensning och spolning av avloppssystem. Avsatt 1000 kr.
Planerat underhåll 2020: vi har spolat rören i december 2018 och slammsugit dagvattenbrunnarna. Vi har valt att avvakta med en rörinspektion av rören tills när vi ska åtgärda asfaltering av vägen för att inte behöva göra om samma sak flera gånger. I samband med att vägen förbättras behöver en rörgenomgång göras och ev åtgärdas/bytas ut.
Hängrännor med stuprör Från 1976. Beräknad livslängd 30-40 år. Fortlöpande underhåll med rensning varje städdag 0 kr
Dagvattenbrunnar 2 st. Från 1976 Slamsugning av dagvattenbrunn var 5e år 500 kr
Sammanfattning;
I stora drag så har vi 45 000 kr att fördela på underhållsplanen varje år. Resterande 45 000 kr sätts in på kontot för löpande utgifter. Normalt så klarar vi oss med lite råge på dessa 45 000 kr, detta året; 2019/2020 har vi tex haft väldigt lite snöröjning vilket gör att vi kan välja att fördela en större pott till underhåll än vad vi annars kan göra. Styrelsen förslår därför att vi avsätter 10 000 kr extra till väg detta år; dvs totalt 40 000 kr på väg.
Som styrelsen ser det så har vi två viktiga områden att planera för framtida underhåll. Dessa två områden är
1) Asfaltering av väg (även parkeringen men vägen är viktigast).
2) Renovering av elektriciteten insida garage.
Båda dessa områden kan bli tvingat att renovera tidigare än de 10 år som styrelsen hoppas på, beroende på hur snabbt vägen försämras och beroende på kraven som vi boende ställer på att ladda sin eventuella elbil.
Båda dessa områden är dessutom kostsamma och det finns många olika viljor. En del tycker att vi ska bredda vägen och göra det lättare att köra in till sina fastigheter andra tycker att vi ska sätta en låsbar bom och därmed förhindra körning in till husen. Vad det gäller garaget är det också en omdiskuterad fråga; är det lönt att renovera garaget vad det gäller el om de flesta inte ens använder garaget?
Styrelsen har sin åsikt klar, vilket är att vi ska försvåra körning in till fastigheterna med en bom, dock inte en låst pga svårt vid branduttryckning mm. Vi tycker också att vi ska avvakta med elrenovering av garage och försöka komma fram till hur vi ska göra för att öka användandet av garagen i första hand. Vi i styrelsen är dock helt säkra på att alla inte tycker som oss. Några är säkert också klokare än vad vi är och kanske har ett bättre förslag.
Styrelsen förslår därför att vi upprättar en eller två olika grupper, som kan träffas 2-3 ggr under ett år, och diskutera renovering av väg; hur gör vi? Ska vi underlätta eller försvåra trafik? Hur kommer framtidens bilkörning och önskemål se ut? Samma grupp, eller en ny grupp, kan på samma sätt diskutera garagens framtid; ska vi investera mer i garagen som de är idag eller ska vi bygga om dem på något sätt och kanske få en ökad användning av garagen? Styrelsen kan hålla i sammanförandet av gruppen/grupperna och åtminstone delar av styrelsen kan närvara på dessa möten. Syftet med dessa grupper är alltså att vi ska kunna planera för ett så bra underhåll som möjligt av våra gemensamma ytor, och det i god tid innan det är akut. Beslut fattas på årsstämman.